不動產概說-2

四、進行估價應注意之事項

(一)蒐集與不動產價格有關之資訊

不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。(估3)

(二)蒐集比較標的之案例及資料(估4)

1.不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，並詳予求證其可靠性。
2.前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。

 
(三)審慎估價

不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。(估5)

(四)切合價格日期當時之價值

不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。(估6I)

(五)註明價格種類及估價條件

不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。(估6II)

(六)估價標的面積之標準

依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。(估7)

五、不動產估價範圍

依民法第66條第1項規定：「稱不動產者，為土地及其定著物。」另依不動產估價師法第14條第1項規定：「不動產估價範圍包括土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價。」
(一)土地
1.土地法第1條規定：「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」
2.土地法第37條第1項規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」
(二)土地改良物（定著物）
土地法第5條規定：「本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物，附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。」
(三)建築物
1.建築法第4條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」
2.建築法第8條規定：「本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」
3.建築法第10條規定：「本法所稱建築物設備，為敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、污水、排水、空氣調節、昇降、消防、消雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備。」