不動產估價方法之收益法-運用方式 不動產經紀人

作者:陳仕弘

不動產估價方法之收益法-運用方式

不動產估價方法之收益法-運用方式

依不動產估價技術規則規定,收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法,所求得之價格為收益價格。

1. 直接資本化法:
(1) 指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。計算公式如下:收益價格=勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率。
(2) 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準,並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

2. 折現現金流量分析法:
(1) 指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值,以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
(2) 折現現金流量分析法,得適用於以投資為目的之不動產投資評估。
(3) 以不動產證券化為估價目的,採折現現金流量分析法估價時,各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價,並於估價報告書中敘明者,不在此限。前述契約租金未知者,應以市場經濟租金推估客觀淨收益。

【三民輔考-不動產估價概要】

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