不動產估價方法之成本法-估價程序(4) 不動產經紀人

作者:陳仕弘

不動產估價方法之成本法-估價程序(4)

不動產估價方法之成本法-估價程序(4)

選擇適當方法推算營造或施工費

  1. 勘估標的之營造或施工費項目:
    (1) 直接材料費。
    (2) 直接人工費。
    (3) 間接材料費。
    (4) 間接人工費。
    (5) 管理費。
    (6) 稅捐。
    (7) 資本利息。
    (8) 營造或施工利潤。
  2. 勘估標的之營造或施工費,得按下列方法擇一求取之:
    (1) 直接法:
    指就勘估標的之構成部分或全體,調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等,並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎,計算其營造或施工費。直接法分為下列二種:
    A. 淨計法:指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量,逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資,並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。
    B. 單位工程法:係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量,並合計之。
    (2) 間接法:
    指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物,經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整,以求取勘估標的營造或施工費。間接法分為下列二種:
    A. 工程造價比較法:指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異,並依工程價格及工程數量比率進行調整,以求取勘估標的營造或施工費。
    B. 單位面積(或體積)比較法:指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積(或體積)營造或施工費單價為基礎,經比較並調整價格後,乘以勘估標的之面積(或體積)總數,以求取勘估標的營造或施工費。

【三民輔考-不動產估價概要】