不動產估價方法之成本法的應用─土地開發分析法之估價程序(7) 不動產經紀人

作者:陳仕弘

不動產估價方法之成本法的應用─土地開發分析法之估價程序(7)

不動產估價方法之成本法的應用─土地開發分析法之估價程序(7)

選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率

  1. 土地開發分析法之資本利息綜合利率,應依規定計算資本利息年利率:
    (1) 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數,按自有資金與借貸資金分別計息,其自有資金與借貸資金比例,應依銀行一般放款成數定之。
    (2) 前項資本利息之計算,應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。
    (3) 第一項勘估標的為土地或包含土地者,前項合計額應另加計土地價格。
    (4) 資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率;借款則以銀行短期放款利率計息;預售收入之資金應不計息。
  2. 計算公式:
    資本利息綜合利率=資本利息年利率×(土地價值比率+建物價值比率×1/2)×開發年數。
  3. 勘估標的資本利息負擔特殊,或土地取得未立即營造施工者,資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算,並於估價報告書中敘明。
  4. 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

【三民輔考-不動產估價概要】  

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